Qu'est-ce que l'achat en matière foncière ?
Un achat immobilier est l’achat d’une vie.
Soit vous déboursez beaucoup d’argent, soit vous vous engagez avec un crédit immobilier sur des années pour vivre désormais sous ce toit et entre ces murs que vous aurez choisi.
C’est pourquoi votre décision doit s’accompagner de toutes les mesures de prudence fondamentales qui entourent ce type d’acquisition, à savoir: s’assurer de la qualité du bien lui-même, de la qualité de l’environnement, s’assurer de faire une formalisation dans les normes et veiller en fin de processus à avoir un titre de propriété définitif.
Références
CFD = Code Foncier et Domanial
(Loi n°2017‐15) Le régime foncier en vigueur en République du Bénin est celui de la confirmation de droits fonciers déterminé par les dispositions du titre III du présent Code. Il régit l’ensemble des terres rurales, périurbaines et urbaines. Au sens du présent Code, les documents de présomption de propriété sont : l’attestation de détention coutumière, l’attestation de recasement, l’avis d’imposition des trois dernières années, le certificat d’inscription , le certificat administratif, le certificat foncier rural.
La propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, donation, achat, testament et échange.
La propriété peut se transmettre par vente ou s’acquérir par achat.
La vente d’immeuble est une convention par laquelle le vendeur transfère ou s’engage à transférer un bien immeuble à l’acheteur moyennant paiement d’un prix convenu.
L’achat d’immeuble est une convention par laquelle l’acheteur acquiert ou s’engage à acquérir un bien immeuble au vendeur moyennant paiement d’un prix convenu.
Toute personne physique ou morale de nationalité béninoise peut acquérir un immeuble ou des terres en République du Bénin. Les non nationaux peuvent acquérir un immeuble en milieu urbain en République du Bénin sous réserve d’accords de réciprocité ou de traités ou accords internationaux. Les baux commerciaux, industriels ou d’habitation peuvent être conclus par les non nationaux installés en République du Bénin. Les représentations diplomatiques et consulaires et les organismes internationaux installés ou intervenant en République du Bénin peuvent également y acquérir un immeuble sous réserve d’accords de réciprocité ou de traités ou accords internationaux.
Sous réserve de la capacité traitée par l’article 14 du CFD, la formalisation de ce mode d’accès à la propriété diffère selon que l’immeuble est en zone, urbaine, péri- urbaine ou rurale.
L’Agence National du Domaine et du Foncier (ANDF) exerce un droit de préemption sur toutes les transactions opérées sur les terres rurales.
Toute vente effectuée sur une terre rurale qui n’aurait obtenu le visa de l’Agence ou l’avis de préemption est nulle et de nul effet.
Un décret pris en Conseil des ministres précisera les modalités d’exercice du droit de préemption.
Ce qu'il faut savoir
Sous réserve de la capacité de l'acquéreur, la formalisation de ce mode d'accès à la propriété diffère selon que l'immeuble est en zone urbaine, péri-urbaine ou rurale.
Immeuble avec Titre Foncier
Sous réserve des dispositions prévues à l’article 14 du CFD, la formalisation se fera devant un notaire (achat en tout⇒ mutation ou partie⇒ morcellement).
Immeuble sans Titre Foncier
Ici, dans un premier temps, l’acquéreur doit exiger un des actes de présomption de propriété de l’article 4 du CFD; exception faite de l’attestation de détention coutumière.
La formalisation intervient ensuite. Elle prend la forme d’une convention de vente ou d’un Procès Verbal de présomption de propriété affirmé, d’un acte sous seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire ou d’un acte notarié.
Avec ou sans Titre Foncier, les étapes à suivre sont :
1- Sollicitation et avis de préemption de l’Etat (Article 362 du CFD par le vendeur)
2- Elaboration d’un projet de mise en valeur (dans le cadre de l’acquisition au-delà de 2 ha à soumettre à :
L’approbation du conseil communal après avis motivé de la Commission de Gestion Foncière (CoGeF) ]2ha ; 20ha] ;
L’avis favorable de l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) après approbation du conseil communal ] 20ha ; 100ha] ;
L’approbation du Ministre En charge du Foncier (MEF) après avis favorable de l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) et approbation du conseil communal ]100ha ; 500ha] ;
L’approbation du conseil des Ministres après approbation du Ministre en charge du Foncier (MEF), avis favorable de l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) et approbation du conseil communal]500ha ; 1000ha].
Note : Aucune acquisition de terre au Bénin ne peut excéder une superficie de 1000 ha.